Blir ett uppsving i den internationella konjunkturen dödsstöten för svenska bostadspriser?

Under vintern ökade inflationen och störst effekt på uppgången hade högre drivmedels- och energipriser. För Riksbanken var det positiva nyheter då inflationen börjar närma sig målet på 2 %. Stigande drivmedelspriser inte är något som Riksbanken kan påverka med sin låga ränta, men ändå – det lättar på trycket för direktionen och minskar behovet av ytterligare räntesänkningar.

Det finns dessutom allt fler tecken på att inflationstrenden är stigande. Trumps utspel om protektionism och omfattande infrastrukturinvesteringar har drivit upp långa räntor då tullar, en högre grad av inhemsk produktion och expansiv finanspolitik bidrar till att driva upp priserna. Samtidigt börjar den europeiska ekonomin att återhämta sig. I förlängningen kan det även driva på råvarupriserna och därmed mer varaktigt trycka upp den svenska inflationen. En stigande inflation leder till en högre ränta.

Mer kvar att leva för trots ökade bostadspriser

Mellan 2005 och 2016 ökade de svenska bostadsrättspriserna med omkring 160 % medan ökningen för småhus stannade på 115 % (lite olika i olika delar av landet). 2005 var ett år med en mindre lågkonjunktur och räntan på ett nytt bottenlån med kort bindningstid låg i snitt på 2,6 %. 2006 förlorade Socialdemokraterna valet och Alliansen genomförde en omfattande reform av arbetsmarknadspolitiken. De genomförda reformerna har i kombination med skattesänkningar på arbete lett till en stadig sysselsättningstillväxt sedan år 2010.

Högre nettolön

En 30-åring i Göteborg med en månadslön på 28 000 kr brutto 2016, fick ut 21 137 kr netto. Motsvarande bruttolön gav 2005 en nettolön på 18 537 kr, enligt Ekonomifaktas tjänst ”Räkna ut din skatt”. En skattesänkning på drygt 14 % vilket motsvarar 2 600 kronor per månad att lägga på annat. På detta ska sedan läggas en nominell löneökning i Sverige på totalt 34 % under samma period enligt konjunkturlönestatistiken. Vår Göteborgare hade 2016 därmed en bruttolön på 37 500 kr och en nettolön på 27 800 kr. Det innebär att personen har drygt 9 000 mer att leva på 2016 än vad han hade 2005.

Marginellt högre boendekostnader

2016 låg den genomsnittliga utlåningsräntan för nya lån på 1,58 % (januari – november, upp till 3 månaders bindningstid). Med några enkla antaganden kan vi göra en beräkning av boendekostnaden för ovan nämnda Göteborgare.

2005 fanns inte amorteringskravet och utlåning kunde i de generösaste fallen göras till 100 % varav 10 % var topplån (med 20 års amorteringstid på topplånet, 5,3 % i ränta, och amorteringsfritt på bottenlånet). För en 30 m2 bostadsrätt antar vi en driftskostnad på 360 kr/månad och en avgift på 1670 kr/månad. Snittpriset för en etta i Göteborg var 2005 20 589 kr/m2, enligt statistik från Valueguard. Med dessa förutsättningar skulle vår Göteborgare under 2005 betalat 3260 kr/månad (efter ränteavdrag och inklusive amortering). Det skulle innebära att det fanns 15 280 kr kvar att leva på (och att 18 % av lönen går till boendeutgifter). Tas amortering bort så var själva boendekostnaden 3 004 kr/månad.

2016 var förutsättningarna ändrade. Genomsnittligt bostadsrättspris hade stigit till 49 176 kr/m2. Samtidigt hade bolånetaket som infördes 2010 gjort att 221 000 betalas som insats. För jämförbarhetens skull antar vi att han lånar denna summa blanco med 10 års amortering och 5,2 % ränta. Resten lånas till bottenlån vilket innebär 2 % årlig amortering efter införandet av amorteringskravet sommaren 2016. Driftskostnaden har ökat något med inflationen till 400 kr/månad medan avgiften är lika stor som 2005 tack vare sänkta lånekostnader för bostadsrättsföreningen. Detta ger en boendeutgift efter ränteavdrag men inklusive amortering på 7860 kr. Tas amortering bort från detta så är själva boendekostnaden 3 930 kr/månad. Eftersom han tjänar mer och får sänkt skatt får han som tidigare nämnts ut 27 800 kr netto vilket ger honom 19 940 kvar att leva på (vilket innebär att 28 % av lönen går till boendeutgifter).

Lägre boendekostnad i bostadsrätt än i hyresrätt

Utifrån detta kan vi dra följande slutsatser:

• Boendekostnaden (boendeutgifter minus amortering) har endast ökat med knappt 1000 kr (30 %) trots att priserna ökat med 140 % och lånebeloppet har ökat med 850 000 kr. Detta tack vare att räntan minskat från 2,6 % till 1,6 %.
• Andelen av lönen som läggs på lån har ökat från 18 % till 29 %. Detta är framförallt en effekt av att amorteringarna nu är knappt 4000 kronor (bottenlån och blancolån) jämfört med 260 kronor 2005 (topplån med 20 års amortering)
• Då bostadsbristen är omfattande är alternativet till att köpa en bostad att hyra en på andrahandsmarknaden eller att hyra nyproduktion, givet att personen inte är beredd att vänta 5 – 10 år i bostadskö. Enligt SCB var nyproduktionshyran i Göteborg 1716 kr/m2 och år eller 4290 kr i månaden för 30 m2. Enligt beräkningen ovan var boendeutgiften 7864 kr per månad inklusive amortering och 3934 kr exklusive amortering. Kostnaden är fortsatt lägre i bostadsrätten även om boendeutgiften är högre.
• I och med de höga löneökningarna, sänkta skatter och lägre ränta hade vår Göteborgare 19 900 kr kvar att leva på 2016 när boendet var betalt. 2005 hade motsvarande person 15 300 kr kvar att leva på i 2005 års priser. Justerat för inflation hade han 17 100 kr att leva på 2005 (i 2016 års priser).

Dagens prisnivå på bostäder är motiverad

Även om några av antagandena ovan kan diskuteras så ger det inga större skillnader i slutsatsen: prisnivån är motiverad till dagens ränta och detta gäller även i Stockholm där priserna är högst även om det börjar närma sig gränsen.

• Kostnaden att bo i hyresrätt är fortsatt högre än ränta, drift och avgift i en bostadsrätt
• 30-åringen har 2 800 kr mer att leva på 2016 än 2005 när 2005 har justerats upp till 2016 års priser
• Bostadsköpande hushåll lägger en betydande andel av de senaste 10 årens skattesänkningar och löneökningar på boendet.

Bostadsrättsavgiften kan variera och räntan till en person som lånar 100 % av köpeskillingen är förmodligen något högre än vad snittet kan få. Dessutom är den lönenivå vi antagit här förhållandevis hög. Detta gäller under förutsättning att priserna var någorlunda i balans 2005 vilket givetvis kan diskuteras.

5 % ränta ger samma disponibla inkomst som 2005

Men för att återvända till denna texts inledning så kan grundförutsättningarna komma att förändras. Skatterna, framförallt kommunalskatterna, kommer behöva höjas under kommande år för att den välfärd Sverige har idag ska kunna behållas. Det faktum att många dessutom dragit på sig dyrare vanor gör också att motståndskraften mot stigande räntor mindre. Men antar vi att skatterna ligger fast och regelverket med amorteringskrav och bolånetak består så gäller följande. Till dagens bostadspriser skulle en bostadsränta på omkring 5,0 % ge lika mycket kvar att leva på för personen ovan som han hade 2005 vid köp av motsvarande lägenhet till dagens priser i Göteborg. Och i detta räknas inte att andra kostnader, som avgift till bostadsrättsförening eller elkostnader, också ökar med en stigande ränta.

Baserat på ovanstående resonemang är det rimligt att bostadspriserna kommer att börja pressas redan vid en ganska låg räntenivå. Vid en bostadsränta om 2 % blir det kostnadsmässigt likvärdigt att bo i nyproducerad hyresrätt och vid 5 % har han lika mycket kvar att leva på som han hade 2005, detta givet 2016 års bostadspriser. En bostadsränta på 5 % motsvarar i sin tur en reporänta kring 3 %.

Så länge priserna fortsatt ökar snabbare än de disponibla inkomsterna bör därmed priserna pressas nedåt vid en reporänta på maximalt 3 %. För Stockholm är situationen än mer ansträngd och då priserna där är ledande för övriga landet är vår bedömning att priskorrigeringar nedåt kommer än tidigare. Paradoxalt nog är det med stor sannolikhet så att en starkare internationell konjunktur och stigande råvarupriser kommer att driva inflations- och ränteuppgången vilket därmed, i värsta fall, sänker bostadspriserna och då även den svenska ekonomin.