Catella skriver i en ny rapport att Sverige inom några år riskerar att sitta med ett överutbud på bostäder i spåren av byggboom och kreditåtstramningar. Detta kommenteras exempelvis av Dagens industri. Analysen är helt riktig men att byggandet skulle hålla en sådan takt under ett antal år för att en situation med ett faktiskt överutbud skulle inträffa är osannolikt.
I grunden ska man skilja på behov och efterfrågan. Behovet kan definieras på flera sätt. Ett sätt är en byggtakt där det finns en bostad till alla. På 60- och 70-talet fanns en politisk ambition att bygga bort trångboddhet. En bostad var en rättighet och en stor majoritet av byggandet garanterades av skattekollektivet, främst via ränteavdrag.
Lägenheter byggda under ovan nämnda förutsättningar har idag en hyresnivå som gör att efterfrågan kraftigt överstiger utbudet då bruksvärdessystemet begränsat hyreshöjningar under många år. Att bygga bostäder till en kostnad som gör att hyran kan hamna i paritet med det befintliga beståndet är i praktiken omöjligt. Med dagens byggkostnads- och hyresnivå kan endast mer välbeställda eller större hushållsenheter än enskilda individer efterfråga nyproducerade hyresrätter. Därmed är det färre som efterfrågar nyproduktion så länge den inte subventioneras – subventioner som antingen ges direkt till byggbolagen eller via höjda bostadsbidrag. Därför är efterfrågan på nya hyresrätter idag lägre än det som behovet tillsäger.
Vad gäller bostadsrätter däremot har låga räntor och en tro om konstant stigande bostadspriser lett till att efterfrågan på nyproduktion fullkomligt exploderat under de senaste åren. Med den låga räntan blir räntekostnaden vid bostadsrättsköp låg vilket i kombination med bostadsrättsföreningar med ekonomisk förvaltning som är minst sagt optimistisk (detta kommenteras exempelvis av Swedbank), har det skapats ett ordentligt utrymme för prisökningar de senaste åren. Detta har dragit med sig bostadsrättsbyggandet uppåt.
I tillägg har stora skattesänkningar mot hushållen kraftigt ökat de disponibla inkomsterna sedan 2006 vilket även det drivit bostadspriserna uppåt. När sedan befolkningstillväxten varit extrem under en period har nyinflyttade till viss del ”trängt undan” bostadsköande och bostadsrättsköpare genom att kommunerna köpt upp bostadsrätter eller låtit nyinflyttade gå före i bostadskön vilket driver på bostadspriserna ytterligare.
Dagens höga byggande är därmed främst ett resultat av låga räntor och sänkta skatter som har gjort att fler har kunnat köpa sin bostad. När dessutom en stor andel av de subventionerade bostäderna på hyresmarknaden i praktiken inte är tillgängliga på grund av extrema kötider så har det drivit priserna, och därmed byggandet, uppåt.
För att den höga byggtakten ska fortgå krävs fortsatta prisökningar. Som tidigare nämnts kommer inte efterfrågan på nya hyresrätter kunna öka så väldigt mycket utan ytterligare statlig inblandning i form av subventioner eller ökade bostadsbidrag. Ett fallande bostadsrättsbyggande skulle därmed inte kompenseras fullt ut av ett högre hyresrättsbyggande. Och förutsättningarna för ett fortsatt stigande bostadsrättsbyggande ser minst sagt svaga ut.
Med bostadsrättsföreningar som prioriterat avgiftssänkningar framför amorteringar när räntan är låg i kombination med en fallande bostadsköpkraft (enligt Swedbanks boindex) kommer prisökningarna i bästa fall hamna kring några handfull procent under kommande år.
Mer troligt är att priserna backar något men om räntan börjar stiga blir prisnedgången betydligt snabbare. Bostadsrättsbyggandet kommer att bromsa snabbt om prisökningen avtar, något som tydligt kunde ses såväl 2009 som 2012 då bostadsrättspriserna backade.
För att därmed återkoppla till ursprungsfrågan, det vill säga om vi kommer bygga för mycket i förhållande till befolkningstillväxten. Vi kommer inte att hamna i den situationen då fallande efterfrågan kommer att dämpa byggandet innan vi når ett överutbud i förhållande till behovet.
Nyhetsbrev