Jan Jörnmark, docent i ekonomisk historia vid Chalmers och Handelshöskolan i Göteborg, har skrivit en mycket intressant sammanfattning av den svenska bostadspolitiken under de senaste 75 åren. Denna hittar ni här: http://kvartal.se/artiklar/svenska-bostadsinfarkten.
Min kollega Bengt Henricson har tidigare skrivit ett inlägg på bloggen relaterat till samma artikel med fokus på en avidiologiserad debatt och breda överenskommelser: Gör vi om samma gamla misstag igen?
En av observationerna i artikeln är att situationen idag i hög grad liknar den som rådde på 60-talet: det vill säga bostadsbrist, kapitalregleringar och ökad trångboddhet. Som svar på problemet den gången genomfördes miljonprogrammet vilket tillsammans med bruksvärdessystemets normerande roll (innan presumtionshyrornas dagar) gjorde att det blev svårt med lönsamheten i privat flerbostadshusbyggande.
Vid 90-talets början avreglerades kreditmarknaden och byggsubventionerna reducerades kraftigt samtidigt som bruksvärdessystemet höll tillbaka hyrorna. Det gav bostadsrättsbyggandet en ordentlig uppsving på bekostnad av hyresrättsbyggandet. Det blev helt enkelt mer lättillgängligt för gemene man att låna samtidigt som det blev dyrare att bygga hyresrätter när inte staten var med och betalade lika mycket längre.
Under de senaste åren har den extremt låga räntan sänkt kapitalkostnaderna vilket, tillsammans med införandet av presumtionshyror 2006, har gjort byggandet av hyresrätter lönsamt igen. Samtidigt har bostadsrättsbyggandet fortsatt uppåt i och med att bostadsrättspriserna växt med tvåsiffriga tillväxttal under ett antal år.
Så vad blir då resultatet av detta och var befinner vi oss? Till att börja med kan vi konstatera att hyresrättsbyggandet kommit igång. Under nuvarande system kommer dock aktiviteten vara starkt beroende av en låg ränta. Allmännyttan, som ska agera marknadsmässigt, kommer inte heller kunna bygga om kapitalkostnaderna ökar med högre realräntor. Utan nya byggsubventioner kommer således byggandet att backa när räntan stiger med nuvarande system. Som jag ser det finns det därmed två vägar att gå:
Den ena vägen att gå innebär att släppa hyressättningen fri, utöka bostadsbidragen kraftigt och hoppas på det bästa. Det man då håller tummarna för är att det börjar byggas, med följden att bostadsbristen minskar och att den ökade konkurrensen (pga. ökat bostadsutbud) trycker ned snittavkastningen per bostad (hyrorna). En utopi som jag ser det.
För det första kommer marknaden aldrig vilja bygga i den omfattning så att utbud och efterfråga balanseras då det är mer lönsamt för bolagen om staten betalar dem stora bostadsbidrag. Det enda som sker blir en förmögenhetsöverföring till fastighetsbolagen från skattebetalarna. För det andra så är inte hyresrättsbyggande olönsamt i dagsläget. Problemet är att bostadsrättsbyggande är mer lönsamt och prioriteras av de privata byggherrarna. Kapitalet allokeras givetvis dit avkastningen är högst.
Det andra alternativet vore att allmännyttan eller staten genom något nytt organ går in och massbygger till låg hyra och riktad mot ekonomiskt svagare hushåll. Med det är vi farligt nära ett nytt miljonprogram med de problem som detta medför.
Bäst vore kanske att kräva att en viss andel lägenheter i alla nybyggnadsbestånd ska vara social housing som bekostas av staten. Om det är genomförbart vet jag inte men det förekommer i flera andra länder, exempelvis Irland och USA. Där har det medfört andra problem som illegal andrahandsuthyrning på attraktiva adresser men det är ett problem vi redan har i Sverige idag. Men så länge bostadspolitiken förblir som idag kommer en mycket låg ränta under lång tid vara helt avgörande för ett mer omfattande hyresrättsbyggande.
Staten återreglerar nu kapitalmarknaden genom bolånetak, amorteringskrav och ett eventuellt framtida skuldkvotstak. Att reglera efterfrågan vore kanske rätt om man samtidigt stimulerade utbudssidan. Höjd fastighetsskatt med undantag för nybyggda hus (som idag) kombinerat med sänkta transaktionskatter (stämpelskatter och vinstbeskattning) skulle göra det mer attraktivt att flytta. Fler objekt skulle komma ut på marknaden och pristillväxten skulle dämpas.
När staten, som i dagsläget, enbart reglerar efterfrågan leder det till fortsatta inlåsningar vilket är prisdrivande. Exempelvis innebär det nu införda amorteringskravet att många passade på att flytta innan kravet trädde i kraft och dessutom lånade på sig ännu mer för att undgå kravet. Vi kan därmed vänta oss att flyttviljan minskar framöver och att färre objekt kommer ut till försäljning. Och ett minskat utbud verkar som bekant prisdrivande…
Att låta nyproduktion undantas från reglerna kommer knappast göra att det byggs mer. Den som köper nyproducerat och undantas amorteringskrav kan inte vara säker på vad det riktiga marknadsvärdet på bostaden är när hen i sin tur ska sälja och köparen måste amortera. Då ska han/hon vara tämligen säker på en framtida prisuppgång vilket i dagsläget känns alltifrån säkert.
Min bedömning är att staten, eller snarare finansinspektionen, nu sakta stryper efterfrågan på bostäder. Det är svårt att veta exakt hur detta påverkar priserna på lång sikt. Återregleringarna har, som sagt, både en prisdrivande och en åtstramande effekt. Ett som är säkert är att det åtminstone inte stimulerar flyttar eller kapitaltillgång och därmed stryps nybyggnationen.
Tendensen vi kan väntas se under kommande år, om inget görs, är därmed ett minskat byggande av bostadsrätter och småhus. Hyresrättsbyggandet kan öka något, men till höga kostnader där allt fler tvingas tränga in sig i brist på andra alternativ. Räddningen kan, som Jan Jörnmark skriver, vara 40-talisternas villor som säljs av dödsbon om ett antal år. Den kommer knappast komma av en ökad nybyggnation.
Nyhetsbrev