Budskapet om Sveriges orörliga bostadsmarknad kommer från bland annat källor i fastighetsbranschen, villaägarna och banksektorn. Från politiskt håll har detta mottagits som en oemotsagd sanning. Den huvudsakliga lösningen stavas sänkta, eller rent av slopade flyttskatter (stämpelskatt, lagfart och framförallt reavinstskatt). Men hur orörlig är egentligen den svenska bostadsmarknaden i ett internationellt perspektiv?
I Sverige omsattes i genomsnitt ca 153 000 privatägda bostäder per år under perioden 2010 och 2015, enligt EMF Hypostat (European Mortgage Federation). Ett årligt genomsnitt på bostadsomsättningen från 2010 till 2014 (eftersom inte alla länder har siffror för 2015) i förhållande till storleken på det privata bostadsbeståndet visar att knappt 5 procent omsätts per år. Det Europeiska genomsnittet är 3,1 procent. Vi hamnar på fjärde plats, enbart slagna av Rumänien, Storbritanien och Island. Sverige har mao en av de rörligaste bostadsmarknaderna i Europa.
Resultatet är överraskande varför underlagen kontrollerats mot andra källor, t.ex. National Statistical Institute. Vi har även låtit våra 19 kollegor i nätverket Euroconstruct se över siffrorna för sina respektive länder. Detta gav vissa justeringar jämfört med EMF Hypostat, bland annat beroende på att det finns variationer i hur man kvantifierar det aktiva privatägda beståndet av bostäder. Det förändrade inte resultatet; Sverige HAR en av de mest rörliga bostadsmarknaderna i Europa och den rörligaste i Norden.
Förra året är inte medräknad i jämförelsen men då slog omsättningen i Sverige rekord med 165 943 bostäder. Vi ska i ärlighetens namn påpeka att bostadsomsättningen i länder som Spanien, Italien och Danmark låg betydligt högre innan finanskrisen, bland annat eftersom kraftiga prisökningar stimulerar till omflyttningar. Sveriges omsättning var trots det klart över det europeiska genomsnittet även innan 2008.
Det är främst bostadsrätter som bidrar till den höga rörligheten i Sverige. För småhus ligger vi närmare övriga Europa. Tittar vi på ett genomsnitt av antal sålda småhus de senaste fem åren som procent av det aktiva beståndet så hamnar Sverige på ca 3,6 procent. Detta kan jämföras med Norge och Danmark på vardera ca 2,3 procent medan Finland blir sist på ca 2,1 procent. Notera att ungefärliga tal uppges då vi utgår ifrån bostäder som är en del av marknaden vilket är en osäker siffra i många länder.
Så varför hamras detta mantra om den orörliga svenska bostadsmarknaden? Jo, delvis för att den trots allt är orörlig, men det är inte det privatägda bostäderna som är problemet. Omsättningen i hyresrättsbeståndet är ca hälften av den i Finland och Danmark, och drygt 30 procent lägre än i Norge. Hyresmarknaden fungerar inte och de lyckliga med ett förstahandskontrakt i attraktiva regioner tar nästan med sig det i graven.
Omsättningen hämmas även av bristen på hyresrätter. Nästan 30 % av alla hushåll uppger att de, eller bekanta, inte kunnat byta boende då deras barn bott kvar hemma för länge (SBAB).
Många, ofta pensionärer i obelånade villor, kan ha så låga boendekostnader efter den slopade fastighetsskatten att det är närapå omöjligt att finna något i samma region som blir billigare. Ska en pensionär få loss kapital från sin bostad är det bäst att flytta till en hyreslägenhet men bristen på dessa gör alternativet att bo kvar med ett pensionslån mer attraktivt.
Enligt en studie av Mäklarsamfundet våren 2015 är många pensionärer villiga att flytta men enbart 15 procent är nöjda med utbudet (medan 85 procent av ansvariga kommunpolitiker tror att de är det). Enligt ”Urban and Property Economist, Henley Business School” utgör egenägt pensionärsboende 17 procent av den totala bostadsstocken i USA och ca 13 procent i Australien och Nya Zeeland. I Storbritannien är det 2 procent i beståndet och enbart 1 procent i bostadsproduktionen.
I Sverige? Knappt mätbart. Vårt Oslokontor har även gjort en studie som bekräftat bostadsutvecklarnas problem med att ta fram boenden riktade till det äldre segmentet och att man behöver bli betydligt bättre på att förstå de värden och egenskaper som efterfrågas.
Men siffror visar inte hela sanningen och verkligheten är alltid mer komplicerad. Att omsättningen på privata bostäder är hög i Sverige är naturligt. Vi bor i ett glesbefolkat land med en stark centralicering. Vi behöver i jämförelsevis stor utsträckning flytta till nya jobb och studier samtidigt som en dysfunktionell hyresmarknad tvingar många att köpa. Att omsättningen på småhus är mindre är även det naturligt (ca var tredje bostad som säljs är ett småhus). De flesta hushåll satsar på en villa när familjen växer vilket den ofta gör på den ort man börjat etablera sig i.
Det vetenskapliga stödet för att sänkta reavinstskatter skulle påverka flyttmönstren över tid är tyvärr mycket svagt. Tas flyttskatterna bort passar naturligtvis många på att sälja initialt, vilket är en naturlig effekt av ändrade förutsättningar (speciellt om de aviserats i flera år) men det är så många andra, och viktigare faktorer som avgör om hushåll säljer sin bostad och flyttar vilket statistiken visar, (arbetsmarknad, studier, ändrad familjesituation, ålder mm).
Sänkt eller slopade flyttskatter ger visserligen köpare som säljer en lägenhet mer att lägga in i nästa bostad men detta eldar även på bostadspriserna ännu mer vilket höjer tröskeln ytterligare för förstagångsköparna. Den grupp som inledningsvis blir vinnare vid sänkta eller slopade flyttskatter är pensionärer som är den grupp som anses bör byta till mindre (och gärna i inköpspris billigare) bostäder för att få igång flyttkedjorna.
Problemet är bara att det inte finns bostäder på marknaden riktade mot det kundsegmentet. De får konkurrera med alla andra som också fått mer att lägga på sin nästa bostad samtidigt som man i de flesta fall får förbereda sig på en högre boendekostnad. Vid sidan av det har vi det oundvikliga dilemmat att vi alla skall dö. Den bostad vi vill att pensionärerna skall lämna kommer oundvikligen att säljas i alla fall. Flyttströmmen blir bara tidigarelagd, i bästa fall, och effekten på rörligheten klingar av.
Enbart sänkta eller slopade flyttskatter i syfte att få upp rörligheten och skaka fram fler bostäder i storstäderna blir för skattebetalarna bara ett dyrt slag i luften. Det finns även ett pedagogiskt dilemma med att ta bort reavinstskatten. Hur förklarar man för skattebetalarna, som i alla år subventionerat bostadsköparnas räntekostnader, att dom inte ska få ta del av den vinst dessa investeringar skapat?
Menar vi allvar med att göra den privatägda bostadsmarknaden ännu rörligare bör vi även sänka ränteavdraget på bostadslån och återinföra fastighetsskatten. Men detta kan bara göras stegvis över lång tid och det är inte ens säkert att det får så stor effekt. Den svenska privatägda bostadsmarknaden är redan mycket rörlig. Ska vi få pensionärerna att lämna sina småhus tidigare måste bostadsutvecklarna även bli bättre på att se deras behov och önskemål så att de kan erbjudas ett attraktivt alternativ.
Men vi kan även bejaka pensionärernas villaboende och stimulera dem till att bygga om för att erbjuda en mindre hyresbostad i tex källaren. Enligt våra beräkningar skulle mellan 150 000 och 180 000 små hyresrätter kunna skapas i villaområden där efterfrågan är tillräckligt stark (en beräkning baserad på norska erfarenheter). Tyvärr agerar bankerna bromsklossar för detta idag då de inte värderar dessa hyresintäkter som en tillgång, utan som en osäkerhet.
Nyhetsbrev