Varför byggs det inte fler småhus?

I samband med finanskrisen bottnade påbörjandet av bostäder 2009 i Norden . Sedan dess har byggandet av lägenheter i flerbostadshus fyrdubblats, från 30 000 till 120 000 2017. Samtidigt har småhusbyggandet endast ökat med 30 % under samma period, från 40 000 till 50 000 bostäder.
Av: Thomas Ekvall Postat: Ämneskategorier: Bostäder Byggmarknad Nybyggnation Småhus

Även om byggandet av flerbostadshus ökat mest i Sverige har trenden varit likartad över hela Norden, småhusbyggandet har gått från att varit dominerande i bostadsbyggandet till att endast utgöra 30 % av volymen och i Sverige är andelen ännu lägre.

Diagramet visar antal färdigställda bostäder. Procenttalen anger hur stor andel av de färdigställda bostäderna som utgjordes av småhus i respektive år

 

Även i övriga Europa ser utvecklingen likartad ut. Exempelvis skriver vår kollega inom Euroconstruct, IFO i Tyskland, om detta.  Det finns flera anledningar till minskat småhusbyggande men de främsta är :

  • Snabbt stigande tomtkostnader
  • Politiska prioriteringar
  • Ökad urbanisering
  • Ett relativt sett minskat demografiskt befolkningsunderlag

Till att börja med så prioriteras inte småhusbyggande från politiskt håll. Byggnadsmassan talar sitt tydliga språk att 45 % av alla småhus byggdes under perioden 1960 -1990 att jämföra med 13 % efter 1990. Småhusbyggandet hade, liksom flerbostadshusbyggandet, omfattande stöd under perioden 1960-1990 från statligt håll. Samtidigt upplät kommunerna mark med tomträtt för småhusbyggnation, något som mig veterligen knappt existerar idag. Samtidigt har tomtkostnaderna i attraktiva områden skjutit i höjden i takt med att bostadspriserna stigit. Kommunerna säljer sin mark till marknadspris vilket står i bjärt kontrast till de tidigare tomträttsavtalen. Det är dessutom mer lönsamt ur ett bostadsutvecklarperspektiv och betydligt mer kostnadseffektivt vad gäller infrastruktur att bygga flerbostadshus, speciellt då bostadsbristen är hög och de ekonomiska resurserna begränsade, vilket gör att flerbostadshus detaljplaneläggs i högre grad på attraktiva tomter. Hade Stockholms närförorter planerats idag hade det på sin höjd klämts in några stadsradhus här och där utan gräsmattor. Den fortsatta urbaniseringen talar därmed mot småhusbyggandet även på längre sikt.

Resultatet blir således att i städernas utkanter detaljplaneras det relativt sett färre småhus och de blir i tillägg hiskeligt dyra vilket gör att det endast är en liten klick som kan efterfråga dem. På landsbygden däremot, där markkostnaden är låg, är priset på andrahandsmarknaden ofta så låg att det inte blir lönsamt att bygga. Småhuset blir en förlustaffär ur ett ekonomiskt perspektiv för byggherren. Det gör således att ju mer bostadspriserna stiger i städerna desto dyrare blir det att köpa tomter och därmed svårare att bygga nytt, särskilt efter att kreditregleringar i form av bolånetak och amorteringskrav ytterligare begränsar möjligheten att låna. När det sedan även ska betalas en lagfart och pantsättningsavgift vilken tas ut som en andel av bostadens värde och således också ökar proportionellt så blir det allt för dyrt i förhållande till bostadsrätter där flera av dessa kostnader bakas in i föreningens lån och därmed inte ”syns”.

 

Dessa faktorer har begränsat möjligheten, och minskat attraktiviteten, att bygga nya småhus med äganderätt under de senaste åren. På längre sikt tillkommer ytterligare en faktor som IFO pekar på. Att villaköparna blir relativt sett färre. Då den politiska viljan i hög grad varit att äldre ska kunna bo kvar i sina småhus (handikappanpassningsstöd och avskaffad fastighetsskatt exempelvis) samtidigt som vinstbeskattningen blir hög vid flytt så bor många kvar istället för att flytta till lägenhet. Förr eller senare kommer de dock att tvingas flytta vilket gör att småhusen ändå kommer ut på marknaden. Befolkningen i åldersgruppen 25-45 år väntas öka med omkring 10 % mot 2040 eller 250 000 personer. Befolkningen i åldersgruppen 65+ däremot väntas öka med 37 % eller drygt 700 000 personer. Även om man ska ta de exakta talen med en nypa salt är trenden ändå tydlig. Rent demografiskt talar det därmed på lång sikt, även om småhusbyggandet skulle prioriteras mer från politiskt håll, fortsatt för en låg andel småhusbyggande av den totala bostadsproduktionen.

Filtrering

Relaterade blogginlägg